Tři fiktivní, ale realisticky sestavené scénáře ukazují, jak NEMO.HERO převádí cenu, nájem, financování a riziko do jednoho rozhodovacího rámce.
Tři různé strategie
Scénáře nejsou reálné nabídky ani doporučení. Jsou to pevné modely, na kterých je vidět dopad ceny, dluhu, nákladů a rezervy.
Kvalitní a likvidní byt nemusí při současné sazbě vytvářet kladný měsíční cashflow. Tento model ukazuje rozdíl mezi dobrým produktem a dobrou cenou.
Silná studentská poptávka může zlepšit poměr nájemného a ceny, ale vyšší obrat nájemníků musí být vidět v nákladech a rezervě.
Rekonstrukce vytváří hodnotu jen tehdy, když je rozpočet disciplinovaný a výsledný nájem odpovídá lokalitě. Levný byt bez kontroly nákladů není automaticky příležitost.
Rychlé srovnání
| Model | Náklad | Vlastní kapitál | Hrubý výnos | Čistý výnos* | DSCR | Cashflow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Byt 2+kk na pronájemKvalitní aktivum, napjatý cashflow | 4 800 000 Kč | 1 440 000 Kč | 5.25 % | 4.23 % | 0.96 | -708 Kč |
| Byt v univerzitním městěTěsně kladný, stále citlivý | 3 650 000 Kč | 1 095 000 Kč | 5.75 % | 4.67 % | 1.06 | +810 Kč |
| Byt před rekonstrukcíNejodolnější model, ne bez rizika | 3 850 000 Kč | 1 610 000 Kč | 5.61 % | 4.43 % | 1.21 | +2 481 Kč |
* Čistý provozní výnos před splátkou a před daní. DSCR = čistý provozní příjem / splátka dluhu.
Jak model počítáme
Nájem snižujeme o neobsazenost, rezervu, pojištění a nevratné provozní náklady.
Model používá anuitní splácení, výši úvěru, sazbu a dobu splatnosti. Nepracuje jen s úrokem.
DSCR ukazuje, zda čistý provozní příjem pokrývá splátku. Hodnota pod 1 vyžaduje doplatek.
Každý model testuje slabší nájem, výpadek příjmu, dražší sazbu nebo vyšší rozpočet.
Od veřejného vzorku k vlastní analýze
Ve veřejných kalkulačkách můžete bezplatně upravit cenu, vlastní kapitál, sazbu, nájem i rekonstrukci a porovnat vlastní scénáře.