Byt před rekonstrukcí
Rekonstrukce vytváří hodnotu jen tehdy, když je rozpočet disciplinovaný a výsledný nájem odpovídá lokalitě. Levný byt bez kontroly nákladů není automaticky příležitost.
Celkový náklad
Kupní cena 3 200 000 Kč + rekonstrukce 650 000 Kč.
Vlastní kapitál
Úvěr 2 240 000 Kč.
Měsíční splátka
4.79 % · 30 let.
DSCR
Provozní příjem kryje splátku.
Měsíční ekonomika
Od nájemného ke cashflow
Hrubý nájem není výnos investora. Nejprve vytváříme provozní rezervu, potom odečítáme splátku dluhu.
Dva různé výnosy
Výpočet za jeden průměrný měsíc
- Sjednané nájemné
- +18 000 Kč
- Rezerva na neobsazenost (6 %)
- -1 080 Kč
- Provozní náklady a rezerva
- -2 700 Kč
- Čistý provozní příjem (NOI)
- +14 220 Kč
- Anuitní splátka
- -11 739 Kč
- Měsíční cashflow
- +2 481 Kč
Co model drží
- Nižší zadlužení vytváří lepší krytí dluhu a kladný měsíční cashflow.
- Nový technický standard může snížit krátkodobé opravy a rozšířit poptávku.
- Investor ovlivňuje dispozici, vybavení i energetickou náročnost.
Co může výsledek rozbít
- Překročení rozpočtu o 20 % sníží výnos a spotřebuje velkou část rezervy.
- Rekonstrukce nezmění slabou ulici, dům ani právní problém.
- Doba realizace znamená nulové nájemné a úrok běží dál.
Stresový test
Co se stane, když plán nevyjde
Záporný scénář není předpověď. Je to kontrola, zda má investor dostatek rezervy a zda rozhodnutí nestojí na jediném optimistickém předpokladu.
Základní scénář
+2 481 KčRozpočet 650 000 Kč, nájem 18 000 Kč.
Rozpočet +20 %
+2 481 KčCashflow zůstává, návratnost kapitálu však klesá.
Nájem −10 %
+789 KčModel zůstává kladný, ale rezerva se výrazně ztenčí.
Pracovní postup
Model je užitečný, jen když předpoklady přežijí prověrku.
Prověřit dům před bytem
SVJ, fond oprav, stoupačky, střecha a výtah mohou převážit interiér.
Uzamknout rozpočet
Položkový rozpočet, rezerva a harmonogram musí existovat před podpisem.
Navrhovat pro nájem
Odolné materiály a jednoduchá údržba jsou důležitější než efektní detail.
Předpoklady modelu
Co je pevné a co se musí změnit
- ✓Hypotéka kryje 70 % kupní ceny; rekonstrukce a zbytek ceny jdou z vlastního kapitálu.
- ✓Celkový rozpočet zahrnuje rekonstrukci 650 000 Kč, nikoli růst ceny jako jistotu.
- ✓Šest procent neobsazenosti zohledňuje dobu dokončení a první náběh nájmu.
Transparentní podklady
Zdroj sazby a datum modelu
Model používá veřejný snapshot průměrné sazby nových hypoték. Konkrétní nabídka banky se bude lišit podle LTV, fixace, bonity, zajištění a doplňkových podmínek.
- 1Hypomonitor ČBA
Česká bankovní asociace · data k 2026-06
Průměrná sazba nově poskytnutých hypotečních úvěrů.
Další scénáře
Srovnejte jinou strategii
Byt 2+kk na pronájem
Kvalitní a likvidní byt nemusí při současné sazbě vytvářet kladný měsíční cashflow. Tento model ukazuje rozdíl mezi dobrým produktem a dobrou cenou.
Byt v univerzitním městě
Silná studentská poptávka může zlepšit poměr nájemného a ceny, ale vyšší obrat nájemníků musí být vidět v nákladech a rezervě.
Od veřejného vzorku k vlastní analýze
Přepište předpoklady vlastní nemovitostí.
Změňte kupní cenu, nájem, vlastní kapitál, sazbu a náklady. Kalkulačky ukážou, který předpoklad má na výsledek největší vliv.