Větší krajské město · standardní dispozice

Byt 2+kk na pronájem

Kvalitní a likvidní byt nemusí při současné sazbě vytvářet kladný měsíční cashflow. Tento model ukazuje rozdíl mezi dobrým produktem a dobrou cenou.

Celkový náklad

4 800 000 Kč

Kupní cena 4 800 000 Kč.

Vlastní kapitál

1 440 000 Kč

Úvěr 3 360 000 Kč.

Měsíční splátka

17 608 Kč

4.79 % · 30 let.

DSCR

0.96

Provozní příjem nekryje celou splátku.

Měsíční ekonomika

Od nájemného ke cashflow

Hrubý nájem není výnos investora. Nejprve vytváříme provozní rezervu, potom odečítáme splátku dluhu.

Dva různé výnosy

5.25 %hrubý výnos
4.23 %po provozu, před dluhem

Výpočet za jeden průměrný měsíc

Sjednané nájemné
+21 000 Kč
Rezerva na neobsazenost (5 %)
-1 050 Kč
Provozní náklady a rezerva
-3 050 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
+16 900 Kč
Anuitní splátka
-17 608 Kč
Měsíční cashflow
-708 Kč

Co model drží

  • Standardní dispozice s širokou nájemnickou i kupující cílovou skupinou.
  • Rozumná rezerva ve vlastním kapitálu proti vysokému LTV.
  • Dlouhý investiční horizont může postupně snižovat reálnou váhu dluhu.

Co může výsledek rozbít

  • DSCR pod 1 znamená, že provozní příjem nepokrývá celou splátku.
  • Jedna větší oprava nebo delší neobsazenost prohloubí záporný cashflow.
  • Výsledek stojí na disciplíně vstupní ceny, nikoli na očekávání automatického růstu.

Stresový test

Co se stane, když plán nevyjde

Záporný scénář není předpověď. Je to kontrola, zda má investor dostatek rezervy a zda rozhodnutí nestojí na jediném optimistickém předpokladu.

Základní scénář

-708 Kč

Nájem 21 000 Kč, sazba 4,79 %.

Měsíc bez nájmu

-21 733 Kč

Jednorázový dopad včetně provozních nákladů.

Sazba 5,79 %

-2 760 Kč

Orientační dopad refinancování při vyšší sazbě.

Pracovní postup

Model je užitečný, jen když předpoklady přežijí prověrku.

01

Nejdřív provoz

Od nájemného odečteme neobsazenost, rezervu, pojištění a nevratné náklady.

02

Potom financování

Čistý provozní příjem porovnáme se splátkou a počítáme krytí dluhu.

03

Nakonec odolnost

Testujeme měsíc bez nájmu a vyšší sazbu, ne pouze optimistický základ.

Předpoklady modelu

Co je pevné a co se musí změnit

  • ✓70% LTV, anuitní splácení na 30 let a sazba 4,79 %.
  • ✓Pět procent neobsazenosti a měsíční provozní náklady 3 050 Kč.
  • ✓Model nepočítá růst ceny ani daňový efekt jako jistý výnos.

Transparentní podklady

Zdroj sazby a datum modelu

Model používá veřejný snapshot průměrné sazby nových hypoték. Konkrétní nabídka banky se bude lišit podle LTV, fixace, bonity, zajištění a doplňkových podmínek.

  1. 1
    Hypomonitor ČBA

    Česká bankovní asociace · data k 2026-06

    Průměrná sazba nově poskytnutých hypotečních úvěrů.

Další scénáře

Srovnejte jinou strategii

Všechny modely

Od veřejného vzorku k vlastní analýze

Přepište předpoklady vlastní nemovitostí.

Změňte kupní cenu, nájem, vlastní kapitál, sazbu a náklady. Kalkulačky ukážou, který předpoklad má na výsledek největší vliv.

Spočítat vlastní ROISpočítat splátku