Univerzitní město · menší byt

Byt v univerzitním městě

Silná studentská poptávka může zlepšit poměr nájemného a ceny, ale vyšší obrat nájemníků musí být vidět v nákladech a rezervě.

Celkový náklad

3 650 000 Kč

Kupní cena 3 650 000 Kč.

Vlastní kapitál

1 095 000 Kč

Úvěr 2 555 000 Kč.

Měsíční splátka

13 390 Kč

4.79 % · 30 let.

DSCR

1.06

Provozní příjem kryje splátku.

Měsíční ekonomika

Od nájemného ke cashflow

Hrubý nájem není výnos investora. Nejprve vytváříme provozní rezervu, potom odečítáme splátku dluhu.

Dva různé výnosy

5.75 %hrubý výnos
4.67 %po provozu, před dluhem

Výpočet za jeden průměrný měsíc

Sjednané nájemné
+17 500 Kč
Rezerva na neobsazenost (4 %)
-700 Kč
Provozní náklady a rezerva
-2 600 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
+14 200 Kč
Anuitní splátka
-13 390 Kč
Měsíční cashflow
+810 Kč

Co model drží

  • Široká poptávka studentů, absolventů a mladých domácností.
  • Menší absolutní výše dluhu snižuje citlivost na sazbu.
  • Standardní menší byt bývá likvidní i při změně investiční strategie.

Co může výsledek rozbít

  • Kladný cashflow je malý a nechrání před větší opravou.
  • Špatná pěší nebo MHD dostupnost univerzit může znehodnotit celou tezi.
  • Sezónnost a obrat nájemníků zvyšují časovou náročnost správy.

Stresový test

Co se stane, když plán nevyjde

Záporný scénář není předpověď. Je to kontrola, zda má investor dostatek rezervy a zda rozhodnutí nestojí na jediném optimistickém předpokladu.

Základní scénář

+810 Kč

Nájem 17 500 Kč, sazba 4,79 %.

Nájem −8 %

-534 Kč

Citlivost na slabší poptávku nebo horší dispozici.

Sazba 5,79 %

-750 Kč

Orientační dopad dražšího refinancování.

Pracovní postup

Model je užitečný, jen když předpoklady přežijí prověrku.

01

Ověřit skutečnou poptávku

Nestačí nálepka univerzitního města; rozhoduje konkrétní dojezd a dispozice.

02

Započítat obrat

Rezerva musí pokrýt vybavení, drobné opravy, inzerci i prázdné týdny.

03

Nespoléhat na jeden segment

Dobrá jednotka má fungovat i pro mladý pár nebo jednotlivce mimo akademický rok.

Předpoklady modelu

Co je pevné a co se musí změnit

  • ✓70% LTV, anuitní splácení na 30 let a sazba 4,79 %.
  • ✓Čtyři procenta neobsazenosti a vyšší provozní rezerva na obrat nájemníků.
  • ✓Nájem je počítán jako průměr za celý rok, ne pouze za akademické měsíce.

Transparentní podklady

Zdroj sazby a datum modelu

Model používá veřejný snapshot průměrné sazby nových hypoték. Konkrétní nabídka banky se bude lišit podle LTV, fixace, bonity, zajištění a doplňkových podmínek.

  1. 1
    Hypomonitor ČBA

    Česká bankovní asociace · data k 2026-06

    Průměrná sazba nově poskytnutých hypotečních úvěrů.

Další scénáře

Srovnejte jinou strategii

Všechny modely

Od veřejného vzorku k vlastní analýze

Přepište předpoklady vlastní nemovitostí.

Změňte kupní cenu, nájem, vlastní kapitál, sazbu a náklady. Kalkulačky ukážou, který předpoklad má na výsledek největší vliv.

Spočítat vlastní ROISpočítat splátku