Praha · Hlavní město Praha
Praha: silný trh, slabý vstupní výnos — rozhoduje sleva a mikrolokalita
Pražský trh má mimořádnou hloubku, ale medián 163 621 Kč/m² proti nájmu 465 Kč/m² znamená hrubý výnos jen přibližně 3,4 %.
163 621 Kč/m²
Medián prodejních nabídek
5 250 aktivních nabídek bytů
465 Kč/m²
Medián měsíčního nájmu
9 074 aktivních nabídek bytů
≈ 3,4 %
Hrubý výnos z mediánů
465 × 12 / 163 621
6 862 : 1 895
Zlevnění ku zdražení
180 dní, medián změny −3,3 %
Investiční teze
Co z dat skutečně plyne
Praha má z analyzovaných měst zdaleka nejhlubší nabídkový i nájemní trh. To snižuje riziko, že závěr stojí na několika náhodných inzerátech. Současně ale ukazuje tvrdou vstupní matematiku: z mediánů vychází hrubý nájemní výnos přibližně 3,4 %. Investor za vysokou likviditu, poptávku a dlouhodobý rozvojový příběh platí výraznou prémii.
Závěr proto staví na celém aktivním trhu, ne na několika vybraných inzerátech. Zlevnění za 180 dní převažují nad zdraženími více než tři ku jedné, ale Praha není jeden trh. Rozdíl mezi ulicemi, stavem domu, dopravou a budoucí regulací může být větší než rozdíl mezi městskými kvartily. Smysl má pouze obchod, u kterého konkrétní data vysvětlí, proč má být lepší než městský medián.
Cenové pásmo
Nabídkové ceny bytů v Praze
Jde o nabídkové, nikoli realizované ceny. Pásmo pomáhá zasadit konkrétní nabídku do kontextu, samo o sobě není oceněním nemovitosti.
Co tezi drží
- Více než devět tisíc nájemních a pět tisíc prodejních nabídek dává velmi stabilní tržní kotvu.
- Metropolitní plán byl schválen a od září 2026 vytváří nový rámec rozvoje města.
- Dlouhodobá poptávka a likvidita snižují exitové riziko kvalitních mikrolokalit.
Co ji brzdí
- Hrubý výnos kolem 3,4 % nechává malý prostor pro chybu a provozní náklady.
- Městský medián je pro konkrétní pražskou čtvrť pouze orientační.
- Budoucí infrastruktura nebo plán není důvod zaplatit její celý přínos předem.
Co změní názor
- Cena konkrétního bytu bude pod lokálním srovnáním, ne pouze pod pražským mediánem.
- Technický nebo dispoziční potenciál půjde doložit realistickým rozpočtem.
- Dosažitelný nájem po odečtení nákladů vytvoří přijatelný scénář i bez agresivního růstu ceny.
Transparentní podklady
Zdroje a metodika
Tržní čísla jsou zmrazeným snapshotem aktivních nabídek a historie jejich cen. Nejde o realizované kupní ceny. U malých vzorků to uvádíme přímo a neděláme z nich plošný cenový index.
- 1
Aktivní nabídky a cenové změny v Praze
Datový snapshot NEMO.HERO · 28. července 2026
5 250 prodejních a 9 074 nájemních nabídek bytů; historie cen za 180 dní.
- 2Metropolitní plán schválili zastupitelé, účinný bude od září
IPR Praha · 29. května 2026
- 3Metro D
Dopravní podnik hl. m. Prahy · 23. května 2026
- 4Další pokles kriminality v Praze
Policie České republiky · 1. března 2026
Prověřte vlastní obchod