Brno · Jihomoravský kraj
Brno: nájmy drží, ceny ale vyžadují disciplinovaný vstup
Medián prodejních nabídek je 133 614 Kč/m², nájemní medián 398 Kč/m² měsíčně a hrubý výnos z těchto hodnot přibližně 3,6 %.
133 614 Kč/m²
Medián prodejních nabídek
734 aktivních nabídek bytů
398 Kč/m²
Medián měsíčního nájmu
1 359 aktivních nabídek bytů
≈ 3,6 %
Hrubý výnos z mediánů
398 × 12 / 133 614
789 : 187
Zlevnění ku zdražení
180 dní, medián změny −4,6 %
Investiční teze
Co z dat skutečně plyne
Brno kombinuje širokou nájemní poptávku s velmi vysokou vstupní cenou. Výpočet proto používá přímo aktuální medián 133 614 Kč/m² a nájem 398 Kč/m² měsíčně. Výsledkem je hrubý výnos přibližně 3,6 %, ještě před provozními náklady.
Dopravní a urbanistické projekty — nové nádraží, bulvár a rozvoj tramvajové sítě — jsou důležité pro dlouhodobou atraktivitu. Neříkají ale, že každý byt v Brně unese dnešní cenu. Zlevnění v posledním půlroce jasně převažují. Investor má smysl hledat pod spodní čtvrtinou městského trhu nebo v mikrolokalitě, kde umí nájem, rekonstrukci a budoucí poptávku doložit přesněji než městským průměrem.
Cenové pásmo
Nabídkové ceny bytů v Brně
Jde o nabídkové, nikoli realizované ceny. Pásmo pomáhá zasadit konkrétní nabídku do kontextu, samo o sobě není oceněním nemovitosti.
Co tezi drží
- Více než 1 300 nájemních nabídek potvrzuje hluboký nájemní trh.
- Nové nádraží a navazující bulvár jsou dlouhodobými strukturálními projekty.
- Převaha zlevnění zlepšuje pozici disciplinovaného kupujícího.
Co ji brzdí
- Hrubý výnos kolem 3,6 % je pod sledovanou cenou financování.
- Rozvojové projekty jsou v cenách částečně očekávané už dnes.
- Městský průměr neřeší velké rozdíly mezi brněnskými mikrolokalitami.
Co změní názor
- Cena kvalitního bytu se přiblíží spodnímu kvartilu kolem 115 tisíc Kč/m².
- Dosažitelný nájem bude potvrzen srovnatelnými byty v bezprostředním okolí.
- Rekonstrukce nebo dispozice vytvoří hodnotu, kterou trh v kupní ceně ještě nezohlednil.
Transparentní podklady
Zdroje a metodika
Tržní čísla jsou zmrazeným snapshotem aktivních nabídek a historie jejich cen. Nejde o realizované kupní ceny. U malých vzorků to uvádíme přímo a neděláme z nich plošný cenový index.
- 1
Aktivní nabídky a cenové změny v Brně
Datový snapshot NEMO.HERO · 28. července 2026
734 prodejních a 1 359 nájemních nabídek bytů; historie cen za 180 dní.
- 2Europoint Brno a nové nádraží
Co bude Brno · 25. května 2026
- 3Z centra na nové nádraží bulvárem
Co bude Brno · 26. února 2026
- 4Strategie rozvoje tramvajové sítě do roku 2035
Co se děje v Brně · 25. května 2026
Prověřte vlastní obchod