Načítám analýzu...
Bezplatný nástroj pro investiční prověrku lokality. Kombinuje tržní srovnání, adresní mikrolokaci, služby v okolí, rizikové vrstvy a transparentní zdroje pravdy bez neprůhledného skóre.
Nastavení
Nástroj pracuje se třemi vrstvami. Benchmark říká, jak se chová trh jako celek. Adresa říká, jak silná je konkrétní mikrolokace. Nabídka pak srovnává tvoji cenu a nájem s vybraným benchmarkem. Tyto vrstvy se už nemíchají bez vysvětlení.
1. Režim práce s benchmarkem
2. Rozsah benchmarku
Adresní mikrolokace doplňuje benchmark trhu o pěší dostupnost, dopravu a POI signály. Když adresa neleží v našem městském benchmarku, spadne automaticky do okresu nebo kraje.
Pro benchmark a spádové okolí obvykle stačí obec, část obce nebo ulice. Číslo popisné pomáhá hlavně tam, kde chceš jemnější street-level bod přímo u domu.
Sama vyplněná adresa nic nepřepočítá. Do výpočtu vstupuje až po kliknutí na Načíst mikrolokaci.
4. Aktivní tržní benchmark
Okres Praha
ručně zvolený benchmark
Okres Praha je jádro trhu kolem Praha. Oproti kraji má hlubší poptávku, vyšší likviditu a obvykle o něco nižší hrubý výnos za cenu lepší čitelnosti trhu.
5. Co adresa dělá s benchmarkem
Investiční strategie
Investorský verdikt
Tržní srovnání je aktuálně nastavené ručně na Okres Praha. Okres Praha vychází ve strategii Vyvážený na 77.1/100. Pro horizont 10 let platí, že dlouhé držení dovoluje víc těžit z růstu trhu, developmentu a síly lokality v čase. Nabídka je blízko trhu a stojí za další detailní prověrku aktiva. Hrubý výnos trhu je 3.57 %. Bez načtené adresní mikrolokace je to zatím rozhodnutí podle průměru trhu, ne podle přesného bloku nebo parcely.
Celkové skóre
77.1
Vyvážený
91.5/100
9/10 vrstev už teď vstupuje do výsledku
3,57 %
Okres Praha / 60 m²
71.4/100
Stresový výnos 2,99 %
8,6 mil. Kč
Cílový výnos 3,92 %
Investice
67.4
výnos 3,57 % | růst 7,9 %
základ 67.4 / živá úprava 0
Poptávka
95.4
doprava 100 | služby 100
základ 95.4 / živá úprava 0
Rizika
59.4
kriminalita 45 | povodně 38
základ 59.4 / živá úprava 0
Budoucnost
83.2
výstavba 91 | zaměstnavatelé 100
základ 83.2 / živá úprava 0
Investiční teze lokality
Okres Praha je jádro trhu kolem Praha. Oproti kraji má hlubší poptávku, vyšší likviditu a obvykle o něco nižší hrubý výnos za cenu lepší čitelnosti trhu.
Horizont držení
Model teď používá dlouhý horizont pro 10 let.
Dlouhé držení dovoluje víc těžit z růstu trhu, developmentu a síly lokality v čase.
Defenzivní trh
Tržní cena
16 163 795 Kč
Měsíční nájem
40 010 Kč
Čistší exit po haircutu
15 840 519 Kč
Základní scénář
Tržní cena
20 241 057 Kč
Měsíční nájem
44 045 Kč
Čistší exit po haircutu
20 058 887 Kč
Silnější trh
Tržní cena
23 882 788 Kč
Měsíční nájem
47 532 Kč
Čistší exit po haircutu
23 667 843 Kč
Screeningový horizontový lens ve verzi v2026.03-cz-anchors-1 používá u téhle lokality základní exit haircut 0,90 %. Projekce ceny a nájmu slouží jako orientační tržní pásmo pro daný horizont držení. Nejde o plný DCF model konkrétní nemovitosti.
Srovnání trhu a nabídky
Tady už nejde o obecnou lokalitu, ale o to, jak konkrétní nabídka sedí na aktivní tržní srovnání. Deal porovnáváme jen proti ručně zvolenému trhu Okres Praha.
0,0 %
157 713 Kč / m² vs. 157 713 Kč / m²
0,0 %
469 Kč / m² vs. 469 Kč / m²
0,0 %
3,57 % vs 3,57 %
Podklad tržního srovnání
Kde je nabídka proti trhu
Každá metrika má vlastní měřítko, takže se nemíchají ceny, nájmy a výnosy na jedné ose.
Kupní cena za m²
Trh 157 713 Kč
Nabídka 157 713 Kč
0,0 %
Nájem za m²
Trh 469 Kč
Nabídka 469 Kč
0,0 %
Hrubý výnos
Trh 3,57 %
Nabídka 3,57 %
0,0 %
Jak číst tržní srovnání
Tržní srovnání je vždy referenční trh pro vybranou oblast. Adresa sama o sobě trh nenahrazuje, jen k němu přidává adresní vrstvu konkrétní ulice.
Mikrolokace
Vlastní adresní backbone snapshot doplňuje tržní srovnání města o reálné služby, dopravu a body zájmu v okolí konkrétní adresy.
Zobrazeno 2 nejdůležitějších signálů
Odolná nájemnická poptávka
Doprava, služby, zdravotnictví, sociální obslužnost a internet tvoří nadprůměrný mix poptávky i pro delší držení.
Rozvojové a plánovací okolí vyžaduje kontrolu
Před finálním rozhodnutím je vhodné zkontrolovat územní plán, brownfield v okolí a budoucí změny v území.
Nejlepší alternativy pro stejnou strategii
Okres Brno-město
hrubý výnos 3,74 %
75.1
skóre
Okres Brno-venkov
hrubý výnos 3,88 %
69.2
skóre
Okres Beroun
hrubý výnos 3,95 %
69
skóre
Okres Kladno
hrubý výnos 3,95 %
69
skóre
Anatomie skóre
100/100
98/100
100/100
59.4/100
77/100
99/100
Pořadí
Tohle pořadí je schválně čistě tržní základ bez adresní mikrovrstvy, aby bylo srovnání mezi trhy v rámci stejného rozsahu fér. Konkrétní ulici a její plusy nebo mínusy hodnotíme samostatně výše.
Pokrytí vrstev
9/10
0 živě / 1 ETL připraveno
Metodika
Benchmarky kryjí celé Česko ve třech vrstvách: velká města, okresy a kraje. Každá adresa po geokódování spadne alespoň pod okresní nebo krajský benchmark, takže investor vždy vidí, z jakého trhu se výsledky počítají.
Investice
Cena, nájem, hrubý výnos, neobsazenost, likvidita a tempo trhu.
Poptávka
Doprava, služby, školy, zdravotní péče, sociální obslužnost a internet.
Rizika
Povodně, kriminalita, ovzduší, radon, brownfieldy a tlak územních omezení.
Budoucnost
Populace, výstavba, hloubka zaměstnavatelů a plánovací kontext.
Metodická sada v2026.03-cz-anchors-1
Kurátorovaná česká pásma pro výnos, růst, neobsazenost, likviditu, služby, rizika a budoucnost trhu.
v2026.03-cz-anchors-1
Česká anchor metodika pro screening lokality / registrováno v DB / účinnost od 2026-03-28
připraveno
snapshot vrstva se vytváří při načtení konkrétní adresy
Screeningový horizontový lens
Projekce ceny a nájmu slouží jako orientační tržní pásmo pro daný horizont držení. Nejde o plný DCF model konkrétní nemovitosti.
9/10
tržní srovnání nebo oficiální datová páteř už vstupují do skóre
0
adresní mikrolokace, geokód a vrstva bodů zájmu
1
připraveno pro další ingest bez změn produkční databáze
Tržní srovnání
Investice / Aktivní
Ceny, nájmy, růst, výnos, likvidita a demografie na úrovni trhu.
Ceny bytů a bytových domů | Deloitte Rent Index | Databáze MOS / DataStat
Adresa, budova a parcela
Investice / Aktivní
Adresní bod, vazba na budovu a parcelní screening bez zásahu do produkční databáze.
NEMO.HERO adresní backbone snapshot | Nominatim geokódování | RÚIAN adresní místa | Budovy INSPIRE | Katastrální parcely INSPIRE
Služby a body zájmu
Poptávka / Aktivní
Školy, zdravotní péče, sociální služby a každodenní vybavenost okolo adresy.
NEMO.HERO adresní backbone snapshot | Overpass API / OSM POI | Rejstřík škol a školských zařízení | ČŠI inspekční zprávy | Národní registr poskytovatelů zdravotních služeb | Registr poskytovatelů sociálních služeb
Mobilita a internet
Poptávka / Aktivní
Zastávky, stanice a digitální infrastruktura.
NEMO.HERO adresní backbone snapshot | Overpass API / OSM POI | NGA sběr dat
Povodně
Rizika / Aktivní
Záplavová území, aktivní zóny a screening povodňové expozice.
Záplavová území a aktivní zóny
Kriminalita
Rizika / Aktivní
Bezpečnostní tlak z policejních dat a povolené API vrstvy.
Kriminalita Policie ČR | mapakriminality API
Ovzduší, radon a ochrana území
Rizika / Aktivní
Environmentální screening lokality a jejího okolí.
Open data kvality ovzduší | Radonové mapy | AOPK otevřená data
Plánování a brownfieldy
Budoucnost / ETL připraveno
Regulační a rozvojový kontext, omezení a budoucí tlak v území.
Evidence územně plánovací činnosti | CzechInvest brownfields
Rodinná a sociální obslužnost
Poptávka / Aktivní
Školky, školy, zdravotní a sociální obslužnost pro dlouhodobé držení.
NEMO.HERO adresní backbone snapshot | Overpass API / OSM POI | Rejstřík škol a školských zařízení | ČŠI inspekční zprávy | Národní registr poskytovatelů zdravotních služeb | Registr poskytovatelů sociálních služeb
Budoucí atraktivita
Budoucnost / Aktivní
Demografie, digitální infrastruktura, brownfieldy a schopnost lokality růst.
Databáze MOS / DataStat | NGA sběr dat | CzechInvest brownfields | Evidence územně plánovací činnosti
Jak číst tuhle analýzu
Celkové skóre je až poslední vrstva. Praktická hodnota je v tom, že rychle odfiltruje lokalitu, ukáže, kde je výhoda nebo riziko, a připraví tě na další krok: přesnou parcelu, dům a navazující finanční prověření v modelaci peněžního toku a ROI. Adresní živá vrstva posouvá rozhodnutí od průměru města blíž k reálné ulici.
Analýza lokality je nejširší adresní screening v projektu. Pomáhá spojit demografii, dopravu, občanskou vybavenost, ceny a další vrstvy do jednoho přehledu konkrétního místa.