Složené úročení
Přesnější porovnání spořicích účtů, státních dluhopisů, nemovitostních benchmarků a scénářových aktiv s měsíční simulací, průběžným zdaněním, reálnou hodnotou po inflaci a veřejnými zdroji sazeb tam, kde to dává smysl.
Parametry výpočtu
Výpočet běží po měsících. Pravidelné vklady se připisují na konci každého intervalu.
Poslední známá meziroční inflace: 1,7 %
Zdroj: Česká národní banka • ověřeno 4. 9. 2026
Inflace není jistá budoucí sazba. Kalkulačka proto nabízí oficiální referenční body ČNB, ale inflaci nechává jako scénářový vstup.
Produkty a scénáře
Výběr produktů je kompaktnější. Rychlé metriky zůstávají hned vidět a delší metodika, podmínky a zdroje jsou schované v detailu každé karty.
Raiffeisenbank Bonusový účet
Pásma: do 500 000 Kč: 4 % • do 1 000 000 Kč: 3 % • nad předchozí limit: 0,01 %
Detail produktu
Veřejně komunikovaná varianta pracuje s podmínkou 10 plateb kartou měsíčně. Kalkulačka používá pásma 4 % do 500 tisíc Kč a 3 % do 1 milionu Kč.
Nad zveřejněná pásma model používá konzervativní přetečení 0,01 % p.a. a počítá zdanění úroků průběžně srážkou.
Česká spořitelna Spořicí účet
Pásma: do 400 000 Kč: 3,80 % • nad předchozí limit: 0,01 %
Detail produktu
Top sazba vyžaduje Plus účet, George a pravidelné investování nebo penzijní spoření alespoň 2 000 Kč měsíčně.
Zůstatek nad 400 tisíc Kč veřejná kalkulace České spořitelny úročí jen 0,01 % p.a., takže efektivní výnos rychle klesá při větších částkách.
MONETA Spoření H
Pásma: do 1 000 000 Kč: 2,60 % • nad předchozí limit: 0,50 %
Detail produktu
MONETA veřejně uvádí garantovanou sazbu do 1 milionu Kč, nad limit je sazba výrazně nižší.
Hodí se pro likvidní rezervu, ale při větších zůstatcích je potřeba počítat s pásmovým zhoršením efektivního výnosu.
Air Bank spořicí účet
Pásma: do 500 000 Kč: 2,60 % • nad předchozí limit: 0 %
Detail produktu
Pro pásmo do 500 tisíc Kč banka veřejně uvádí podmínku 5 plateb kartou měsíčně a příchozích plateb alespoň 25 000 Kč. Bez plných podmínek je bonus nižší.
Model předpokládá plné splnění podmínek. Nad horní veřejně komunikované pásmo používá nulový bonusový úrok.
ČR státní dluhopis 2029
Detail produktu
Používá průměrný aukční výnos do splatnosti z aktuální aukce MF nejbližší pětiletému horizontu.
Jde o benchmark státního dluhopisu z aukce Ministerstva financí, ne o retailový produkt s garantovanou reinvesticí. Daňový model je zjednodušený a slouží pro srovnání.
ČR státní dluhopis 2035
Detail produktu
Používá průměrný aukční výnos do splatnosti z aktuální aukce MF nejbližší desetiletému horizontu.
Aukční YTM je výnosový benchmark. Reálný výsledek investora závisí i na nákupní ceně, likviditě a reinvestici kuponů.
Český byt bez páky
Detail produktu
Benchmark kombinuje průměrnou cenu bytu v ČR, průměrné nabídkové nájemné a standardizované provozní a transakční tření. Nejde o garanci konkrétní nemovitosti.
Benchmark trhu bytu bez páky pracuje s frakční expozicí do rezidenčního trhu, aby šel férově porovnat se spořicím účtem nebo dluhopisem. ČSÚ cena bytu 72 410 Kč/m² (2025) • Deloitte nájem 343 Kč/m² měsíčně (Q2 2026) • 1 měsíc neobsazenosti ročně • 25 % provozních nákladů z inkasovaného nájmu • 10,6 % růst cen bytů • 1 % vstupní a 3 % výstupní transakční náklady
Český byt s pákou 80 %
Detail produktu
Pákový benchmark používá stejná tržní data jako nepáková varianta a standardizovanou investiční hypotéku s LTV 80 % a 30letou anuitou.
Pákový benchmark používá stejné tržní vstupy jako nepáková varianta, ale každou novou investovanou korunu překlápí do standardizované 80% hypotéční struktury. ČSÚ cena bytu 72 410 Kč/m² (2025) • Deloitte nájem 343 Kč/m² měsíčně (Q2 2026) • 1 měsíc neobsazenosti ročně • 25 % provozních nákladů z inkasovaného nájmu • 10,6 % růst cen bytů • 1 % vstupní a 3 % výstupní transakční náklady • 80 % LTV • hypotéka 4,47 % (cervenec 2026) • 30letá anuita
Globální akciové ETF
Detail produktu
Nejde o live sazbu. Výchozí daň 0 % předpokládá splněný časový test. Pokud s ním nepočítáte, upravte daň ručně.
U ETF nedává smysl tvářit se, že existuje jedna aktuální sazba jako u spořicího účtu. Tohle je scénářová dlouhodobá CAGR hypotéza.
Vlastní scénář
Detail produktu
Použijte pro produkt, který v kalkulačce ještě není, nebo pro vlastní investiční hypotézu.
Scénář je plně editovatelný a není napojený na oficiální živá data.
Výsledky
Vklady se připisují každý měsíc. Zdanění a průběžné cashflow se promítají podle typu produktu nebo benchmarku.
3 473 594 Kč
2 337 629 Kč
573 594 Kč
1,51 %
| Produkt | Hrubá sazba | Daňový režim | Koncová hodnota | Reálná hodnota | Nominální zisk | Reálný zisk | IRR p.a. | Daně |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 % | 15 % | 3 473 594 Kč | 2 337 629 Kč | 573 594 Kč | -142 465 Kč | 1,51 % | 101 222 Kč | |
| 3,80 % | 15 % | 3 160 822 Kč | 2 127 142 Kč | 260 822 Kč | -352 952 Kč | 0,73 % | 46 027 Kč | |
| 2,60 % | 15 % | 3 403 026 Kč | 2 290 139 Kč | 503 026 Kč | -189 955 Kč | 1,35 % | 88 769 Kč | |
| 3,54 % | 15 % | 4 170 762 Kč | 2 806 803 Kč | 1 270 762 Kč | 326 709 Kč | 3,00 % | 224 252 Kč | |
| 4,76 % | 15 % | 4 755 001 Kč | 3 199 979 Kč | 1 855 001 Kč | 719 885 Kč | 4,03 % | 327 353 Kč | |
| 14,51 % | 0 % (odpisy) | 19 918 196 Kč | 13 404 375 Kč | 17 018 196 Kč | 10 924 281 Kč | 14,53 % | 0 Kč | |
| 16,28 % | 0 % (odpisy) | 77 627 281 Kč | 52 240 935 Kč | 74 727 281 Kč | 49 760 841 Kč | 24,04 % | 0 Kč | |
| 8 % | 0 % | 8 020 469 Kč | 5 397 546 Kč | 5 120 469 Kč | 2 917 452 Kč | 8,00 % | 0 Kč |
Roční detail
Detail pro Raiffeisenbank Bonusový účet včetně reálné hodnoty a kumulovaných daní.
| Rok | Vloženo | Reálně vloženo | Hodnota | Reálná hodnota | Zisk | Reálný zisk | Daně |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 500 000 Kč | 500 000 Kč | 500 000 Kč | 500 000 Kč | 0 Kč | 0 Kč | 0 Kč |
| 1 | 620 000 Kč | 618 722 Kč | 638 613 Kč | 626 091 Kč | 18 613 Kč | 7 369 Kč | 3 285 Kč |
| 2 | 740 000 Kč | 735 115 Kč | 780 801 Kč | 750 482 Kč | 40 801 Kč | 15 367 Kč | 7 200 Kč |
| 3 | 860 000 Kč | 849 227 Kč | 926 659 Kč | 873 211 Kč | 66 659 Kč | 23 984 Kč | 11 763 Kč |
| 4 | 980 000 Kč | 961 101 Kč | 1 075 869 Kč | 993 937 Kč | 95 869 Kč | 32 836 Kč | 16 918 Kč |
| 5 | 1 100 000 Kč | 1 070 781 Kč | 1 225 631 Kč | 1 110 092 Kč | 125 631 Kč | 39 310 Kč | 22 170 Kč |
| 6 | 1 220 000 Kč | 1 178 311 Kč | 1 375 406 Kč | 1 221 321 Kč | 155 406 Kč | 43 010 Kč | 27 425 Kč |
| 7 | 1 340 000 Kč | 1 283 733 Kč | 1 525 194 Kč | 1 327 773 Kč | 185 194 Kč | 44 040 Kč | 32 681 Kč |
| 8 | 1 460 000 Kč | 1 387 087 Kč | 1 674 994 Kč | 1 429 592 Kč | 214 994 Kč | 42 505 Kč | 37 940 Kč |
| 9 | 1 580 000 Kč | 1 488 415 Kč | 1 824 808 Kč | 1 526 917 Kč | 244 808 Kč | 38 503 Kč | 43 201 Kč |
| 10 | 1 700 000 Kč | 1 587 756 Kč | 1 974 634 Kč | 1 619 887 Kč | 274 634 Kč | 32 132 Kč | 48 465 Kč |
| 11 | 1 820 000 Kč | 1 685 149 Kč | 2 124 472 Kč | 1 708 634 Kč | 304 472 Kč | 23 486 Kč | 53 730 Kč |
| 12 | 1 940 000 Kč | 1 780 632 Kč | 2 274 324 Kč | 1 793 289 Kč | 334 324 Kč | 12 656 Kč | 58 998 Kč |
| 13 | 2 060 000 Kč | 1 874 243 Kč | 2 424 188 Kč | 1 873 976 Kč | 364 188 Kč | -267 Kč | 64 268 Kč |
| 14 | 2 180 000 Kč | 1 966 019 Kč | 2 574 065 Kč | 1 950 819 Kč | 394 065 Kč | -15 200 Kč | 69 541 Kč |
| 15 | 2 300 000 Kč | 2 055 995 Kč | 2 723 954 Kč | 2 023 938 Kč | 423 954 Kč | -32 057 Kč | 74 815 Kč |
| 16 | 2 420 000 Kč | 2 144 207 Kč | 2 873 857 Kč | 2 093 449 Kč | 453 857 Kč | -50 758 Kč | 80 092 Kč |
| 17 | 2 540 000 Kč | 2 230 689 Kč | 3 023 772 Kč | 2 159 465 Kč | 483 772 Kč | -71 225 Kč | 85 372 Kč |
| 18 | 2 660 000 Kč | 2 315 476 Kč | 3 173 700 Kč | 2 222 096 Kč | 513 700 Kč | -93 380 Kč | 90 653 Kč |
| 19 | 2 780 000 Kč | 2 398 600 Kč | 3 323 640 Kč | 2 281 449 Kč | 543 640 Kč | -117 151 Kč | 95 937 Kč |
| 20 | 2 900 000 Kč | 2 480 094 Kč | 3 473 594 Kč | 2 337 629 Kč | 573 594 Kč | -142 465 Kč | 101 222 Kč |
Metodika a aktualizace
- Živá data se načítají server-side z oficiálních zdrojů a Next cache je obnovuje nejvýše jednou za 24 hodin.
- Spořicí účty používají pásmové sazby a průběžnou 15% srážkovou daň z úroků.
- Státní dluhopisy jsou benchmarkované přes aktuální aukční výnosy MF pro kratší a delší splatnost. Nejde o retailový produkt s pevně garantovanou reinvesticí.
- Nemovitostní benchmarky kombinují ČSÚ ceny bytů, Deloitte Rent Index a komentář ČNB k hypotečním sazbám. Refresh běží denně, ale samotná data se mění podle publikačního rytmu zdrojů: ceny typicky ročně, nájmy kvartálně, hypotéky měsíčně.
- U bytů v přehledu ukazujeme 0 % (odpisy), protože kalkulačka u nemovitostí počítá s ideálním případem, kdy skutečné výdaje a odpisy pokryjí zdanitelný zisk z nájmu.
- Scénářová aktiva zůstávají editovatelná a záměrně nejsou vydávaná za live sazby.
Právní poznámka: Finanční správa uvádí, že příjmy z nájmu jsou příjmy podle § 9 ZDP a při skutečných výdajích se vede i evidence hmotného majetku, který lze odpisovat. Nulová cash daň z pronájmu tedy možná je, ale jen pokud je skutečně co odepisovat a výdaje jsou proti nájmu daňově uplatnitelné. Tato kalkulačka proto u bytů používá ideální variantu 0 % (odpisy). Benchmark nezohledňuje individuální strukturu pozemku, technické zhodnocení ani přenos daňové ztráty do dalších let.
Jak funguje byt s pákou 80 %
V této kalkulačce znamená páka klasickou investiční hypotéku. Banka financuje 80 % ceny bytu, investor dává z vlastních peněz zbylých 20 % a navíc kupní náklady. Díky tomu ovládá větší aktivum menším vlastním kapitálem, ale zároveň je citlivější na sazbu hypotéky, neobsazenost, provozní náklady i vývoj cen nemovitostí.
2 380 952 Kč
1 904 762 Kč
476 190 Kč
9 617 Kč / měs.
Když jako vlastní kapitál použiješ aktuálně nastavených 500 000 Kč, vychází z benchmarku zhruba tento rámec:
- byt přibližně za 2 380 952 Kč, tedy asi 32,9 m² při ceně 72 410 Kč za m²
- vlastní podíl do ceny bytu 476 190 Kč
- odhad kupních nákladů 23 810 Kč
- hypotéka 1 904 762 Kč při sazbě 4,47 % a splatnosti 30 let
Benchmark kombinuje růst ceny bytu, čisté nájemné po provozních nákladech, ideální variantu nulové cash daně z nájmu díky odpisům, splácení hypotéky a prodej na konci horizontu.
Pravidelný vklad 10 000 Kč se v modelu nechová jako jeden konkrétní další byt. Používá se jako další kapitál do benchmarkových tranchí realitního trhu.
Model neřeší individuální scoring banky, konkrétní lokalitu, rekonstrukce, právní vady ani daňovou optimalizaci konkrétního investora. Je to tržní benchmark, ne underwriting jedné nemovitosti.